Vous souhaitez vendre votre maison ? Votre appartement ? Ou peut-être voulez-vous tout simplement connaitre sa valeur ? Quelle que soit la raison, estimer son bien est toujours une étape importante, a fortiori à Saint-Ouen, où les prix ont fortement évolué ces dernières années.

L'agence LBI sera toujours là pour vous accompagner dans votre projet de vente ou votre estimation immobilière à Saint-Ouen-sur-Seine

La prise de contact

La première étape consiste évidemment à ce vous entriez en relation avec nous. Cela peut être en appelant directement au standard au 01.40.11.62.62. Vous pouvez aussi appeler un de nos négociateurs sur sa ligne directe. Vous pouvez également écrire à l'adresse de l'agence [email protected] . Ou enfin, faire une demande depuis notre formulaire de contact.

La découverte de votre bien

Une fois le rendez-vous pris, un de nos meilleurs agents se rend chez vous afin de découvrir votre appartement. L'idée est que nous repartions de chez vous avec le maximum d'informations concernant votre bien et éventuellement la copropriété. Pour le quartier, soyez rassurés, nous le connaissons sur le bout des doigts, qu'il s'agisse de Saint-Ouen-sur-Seine ou de Saint-Denis Pleyel.

Un vendeur ou futur vendeur peut parfois être tenté de cacher des choses négatives. L'intérêt de l'estimation n'étant pas que l'on vous flatte mais que vous puissiez connaitre la valeur la plus précise possible de votre bien, la transparence est primordiale.

Ce rendez-vous peut durer entre 15 minutes et une heure, le temps de prendre contact et de recueillir un maximum d'informations pour vous accompagner dans votre projet de vente immobilière à Saint-Ouen.

Notre étude de marché

Suite à ce rendez-vous à votre domicile, nous prenons quelques heures pour analyser le marché, les biens compatables au vôtre qui sont actuellement à vendre et ceux qui ont été récemment vendus. Nous confrontons nos avis lors d'une réunion quotidienne afin d'avoir le maximum d'objectivité et d'affiner le plus précisement possible l'estimation de votre appartement à Saint-Ouen.

Bien sûr, vous pouvez être tentés de nous demander le prix lors du rendez-vous de découverte, mais c'est une mauvaise idée. L'estimation de votre bien ne peut se faire qu'après une analyse fine du marché. Le prix de votre appartement ou de votre maison dépend tout autant des biens comparables sur le marché immobilier que de votre bien immobilier en lui-même.

Le rendez-vous à l'agence

Dans un délai de 24 à 72 heures après notre première rencontre à votre domicile, nous vous recevons à notre tour, cette fois-ci à l'agence, dans nos bureaux du 79 avenue Gabriel Péri à Saint-Ouen-sur-Seine, au pied du métro Garibaldi.

Lors de ce dernier rendez-vous d'estimation, nous allons vous remettre notre avis de valeur circonstancié, lequel mentionnera le prix de votre bien, ce que vous attendez le plus, mais également la justification de ce prix, à travers diverses méthodes comparatives et un croisement de données pour arriver au prix le plus affiné possible.

Et enfin, parce que la plupart des estimations immobilières sont motivées par un projet de vente immobilière, nous profiterons ce ce rendez-vous pour vous présenter notre méthode de commercialisation, nous outils et nos techniques pour arriver à vendre votre bien immobilier à Saint-Ouen-sur-Seine dans les meilleures conditions, c'est-à-dire au meilleur prix et dans les meilleurs délais.

Pour estimer votre appartement ou votre maison à Saint-Ouen, n'hésitez plus, contactez-nous.

Vous souhaitez vendre votre bien à Saint-Ouen dans les meilleurs délais et aux meilleures conditions ? Chaque détail compte. Voici les leviers concrets sur lesquels vous pouvez agir pour transformer vos visites en offres d'achat.

Se démarquer de la concurrence dès la mise en ligne

Dans un marché dit d'acquéreurs, c'est-à-dire là où il y a davantage d'offres que de demandes, la première impression se joue en ligne, avant même que l'acheteur ne franchisse votre porte.

Les portails d'annonces comme SeLoger s'appuient sur des algorithmes de tri qui favorisent les annonces les mieux construites : photos professionnelles, visite virtuelle 3D, description soignée et prix cohérent. Une annonce mal positionnée risque de disparaître en bas de page, quelle que soit la qualité intrinsèque du bien.

C'est pourquoi l'Agence LBI investit massivement dans la qualité de présentation de chaque bien : photos réalisées par des professionnels, visite virtuelle disponible 24h/24, et positionnement en tête de liste sur les principaux portails immobiliers.

Préparer son bien pour les visites : les détails qui font la différence

Evidemment, cela paraitra logique à chacun, lors des visites, il convient de veiller à ce que son appartement ou sa maison soit le plus proche et le mieux rangé possible. Mais même en sachant cela, certains petits points sont parfois sous-estimés :

• Les chaussures qui trainent au sol dans l’entrée. Même si vous avez l’habitude de vivre et avec et même si cela ne vous gêne pas, cela envoie le message que votre logement manque de rangements
• Les jouets des enfants de salon. Là encore, même s’il est tout à fait normal que son enfant joue dans le séjour, l’inconscient des visiteurs reçoit le message que la chambre d’enfant manque peut-être de place.
• Les valises ou meubles entreposés sur le balcon. Si l’absence de cave est rarement un point noir, ici, vous montrez à quel point c’est un problème.

On pourra liste encore bien d’autres petites astuces, mais l’essentiel est de comprendre qu’il faut se mettre au maximum à la place des acquéreurs, qui ont l’embarras du choix parmi des centaines d’annonces et des dizaines de visites programmées, et qu’il faut les séduire au maximum.

Proposer un prix cohérent avec le marché

Imaginez-vous acquéreur, en recherche d’un appartement, dans un marché où il y a très peu de biens à vendre.

Vous avez alors peu de chance d’en trouver un qui vous plaise. Si par bonheur vous en trouvez un, même s’il dépasse votre budget, ou vous semble surestimé, vous allez quand même formuler une proposition, car vous n’avez pas beaucoup d’autres opportunités.

Mettez-vous maintenant à la place d’un acquéreur dans le marché de 2026, celui où, sur le marché immobilier de Saint-Ouen-sur-Seine, il y a plus de 80 T2, 150 T3 et 150 T4 à vendre en même temps. Vous n’aurez évidemment pas le temps de visiter tous ceux qui retiennent votre attention en annonce. Alors, tout naturellement, vous allez commencer par éliminer ceux dont le prix ne vous semble pas en adéquation avec la valeur que vous estimez.

Nous avons parfois des vendeurs, à qui nous expliquons que le bien est trop cher et qu’il faut baisser le prix pour avoir a minima des visites, qui nous répondent que si le problème était le prix, il y aurait quand même des visites et des offres négociées. Mais ce n’est hélas pas aussi simple. Un bien surestimé n’est malheureusement pas visiter.

Résumé de nos conseils

Pour mettre toutes les chances de votre côté lors d'une vente immobilière :

• Soignez votre annonce : photos professionnelles, visite virtuelle, description précise et prix cohérent. C'est le package qui garantit un bon référencement sur les portails.
• Préparez votre logement : rangement, propreté, luminosité. Pensez au home staging si votre bien a besoin d'un coup de pouce.
• Faites confiance à un expert local : un agent qui connaît Saint-Ouen quartier par quartier saura positionner votre bien au juste prix et le présenter aux bons acquéreurs.

Vous souhaitez aller plus loin ? Consultez nos conseils sur comment réussir votre estimation immobilière à Saint-Ouen, ou découvrez les quartiers les plus porteurs pour investir à Saint-Ouen.

Contactez-nous au 01 40 11 62 62 ou via notre formulaire en ligne pour une estimation offerte de votre bien.

Vous souhaitez acheter un nouvel appartement, financé par la vente de votre bien actuel mais vous ne voulez pas passer par la case location entre les deux ? Les deux solutions pour réaliser cette opération immobilière sont le prêt relais et la vente longue. Votre choix dépendra du timing de votre projet immobilier, de votre capacité d’emprunt actuelle et de votre profil en tant qu’acheteur.

Acheter avant de vendre ? Le Prêt Relais

Si vous avez déjà repéré un bien qui vous intéresse, que vous avez des critères de recherche très précis, que vous avez un bon dossier bancaire et que le marché immobilier est tendu, le prêt relai est fait pour vous.  

Le prêt relais est un crédit temporaire, sur une durée de 2 ans maximum, qui vous permet d’acheter un bien avant même d’avoir vendu le vôtre. La banque vous avance une partie de la valeur de vente de votre bien (entre 60 et 80%).

Exemple : Je suis propriétaire d’un appartement « A » estimé à 400 000€. Je souhaite acheter une maison « B » à 600 000€ sans attendre d’avoir vendu mon appartement A.

La banque me prête 280 000€ (70% de la valeur de A). Il me reste 320 000€ à financer par prêt classique.

A partir de la signature de l’achat de ma maison B jusqu’à la signature de ma vente de l’appartement A, je paye les mensualités de mon ancien prêt (appartement A), les intérêts de mon prêt relai (transition de A à B), les mensualités de mon nouveau crédit sur la maison B.

Une fois mon appartement A vendu, je solde mon premier crédit et le prêt relais s’arrête. Il ne me reste que mon nouveau crédit pour la maison B.

Avantages : Le prêt relais permet d’acheter avant de vendre et donc de se positionner sur un bien qui vous intéresse avant même d’avoir vendu le vôtre. Idéal pour ceux qui ont des critères de recherche très rigides et qui attendent le coup de cœur.

Inconvénients : Le prêt relai implique la superposition de 2 à 3 prêts bancaires, souvent des taux d’intérêt plus élevés, les charges sont donc plus lourdes à assumer financièrement. Il faut avoir un dossier bancaire solide car la banque est exigeante.

C’est également une solution qui peut s’avérer stressante si votre bien met du temps à se vendre ou s’il se vend moins cher que prévu. C’est pourquoi nous vous conseillons de faire confiance à votre agent immobilier sur le prix estimé de votre bien et la stratégie de commercialisation pour vous assurer une vente rapide et sereine.

Vendre avant d’acheter ? La Vente Longue

Vous souhaitez acheter mais vous ne pouvez pas / ne voulez pas faire prêt relai ? Le marché immobilier actuel est compliqué et vous présagez qu’il sera plus difficile de vendre votre bien que de trouver votre bonheur à l’achat ? La vente longue est faite pour vous.

Dans une vente classique, il y a un délai incompressible de 3 mois entre la signature de la promesse de vente et la signature finale chez le notaire. La vente longue consiste à allonger ce délai, ce qui vous laisse le temps de trouver votre bien à l’achat et faire coïncider les dates de signatures. De cette façon, on évite le prêt relais.  

Exemple : Je mets en vente mon appartement A estimé à 400 000€. J’accepte une offre à 390 000€ et je signe une promesse de vente avec cet acheteur. Nous nous mettons d’accord pour laisser un délai de 6 mois au lieu de 3 entre la signature de la promesse et la signature authentique de la vente.

J’ai donc 3 mois à partir de cette promesse pour trouver ma maison B à l’achat et signer une promesse de vente. Pendant ce temps-là, ma vente A est sécurisée.  Je trouve ma maison B à 600 000€, je signe une promesse de vente et je lance le délai de 3 mois incompressibles jusqu’à mon achat final. Je n’ai plus qu’à faire coïncider les deux signatures le même jour. Ainsi ma vente finance mon achat sans engager de prêt relais.

Avantages : Cette option vous évite les lourds intérêts du prêt relais et vous permet de réaliser l’opération sans être bloqué par votre taux d’endettement puisque votre reste à financer n’est que de 210 000€ au lieu de 600 000€.

Par ailleurs, avoir recours à la vente longue et avoir déjà vous-même un acquéreur, vous permet d’être un profil plus solide face aux propriétaires de votre futur achat. Il est plus sûr d’accepter l’offre de quelqu’un qui a déjà un compromis signé pour son bien que l’offre d’une personne qui n’a pas encore mis son bien en vente et donc aucune garantie sur son prix final de vente et sur le délai, alors même que ce sont des paramètres qui conditionnent son achat.

Inconvénients : Il faut trouver un acheteur qui accepte de ne pas jouir de son bien dans les délais classiques. Par ailleurs, comme expliqué plus haut, en tant qu’acquéreur vous-même, il vous sera difficile de vous positionner sur un bien tant que votre vente n’est pas sécurisée par un compromis. Cette solution est financièrement moins risquée mais implique de trouver votre bien à l’achat dans un délai imparti. Car si vous ne trouvez pas votre bonheur dans un délai de 3 mois, il faudra choisir entre acheter un bien qui vous plait moyennement et prendre une location en attendant le coup de cœur.  

Que vous choisissiez le prêt relais ou la vente longue, l’indispensable est d’être bien accompagné dans son projet par un agent immobilier qui maitrise ces deux sujets et connaît le marché immobilier local du bout des doigts. Une bonne estimation est le point de départ de votre projet. Contactez-nous pour être bien conseillé !  

Vous êtes investisseur ? Vous souhaitez acquérir un appartement à Saint-Ouen pour le mettre en location, et vous vous demandez s’il est rentable ? Vous êtes au bon endroit.

La rentabilité locative est un indicateur qui, comme son nom l’indique, permet de mesurer à quel point un bien est rentable ou non. Il s’agit du rapport entre les revenus locatifs perçus et le coût total de l’acquisition. Ce ratio nous donne le pourcentage sur l’investissement que l’on perçoit chaque année, ou encore, en le prenant à l’envers, le nombre d’années de location nécessaires pour rembourser le bien.

La rentabilité la plus souvent abordée est la rentabilité brute. C’est-à-dire qu’on ne soustrait pas les éventuelles charges de copropriété, ni la taxe foncière ou autres dépenses pendant la durée de location.

Il existe aussi la rentabilité nette, où cette fois-ci on déduit tous les frais pour calculer ce qu’il nous reste vraiment dans la poche.

Cas pratique : achat d'un appartement à Mairie de Saint-Ouen

Prenons l’exemple de l'achat d'un appartement à Mairie de Saint-Ouen :

• Acheté 160.000 €
• Qui génèrera un loyer de 720 € par mois charges comprises, soit 8.640 € par an
• Avec des charges de copropriété de 200 € par trimestre, soit 800 € par an
• Une assurance propriétaire non occupant à 120 € par an
• Et une taxe foncière à 750 € par an.

La première des choses à faire, que l’on parle de rentabilité brute ou nette, est de calculer le coût total d’acquisition.

Il s’agit du prix d’achat majoré d’environ 8% de frais de mutation (autrement appelés abusivement frais de notaire).

Ici, ce montant correspond donc à 172.800 €.

Pour calculer la rentabilité locative brute, on fait donc le calcul 8.640 / 172.800 = 5%, ce qui correspond à une rentabilité très correcte sur une ville comme celle de Saint-Ouen-sur-Seine.

Pour calculer la rentabilité locative nette, on fait cette fois-ci le calcul (8640 – 800 – 120 – 750) / 172.800 = 4%.

Comment interpréter ces indicateurs ?

Prenons le cas de la rentabilité nette, qui est l’indicateur le plus parlant.

On considère que pour 100 € investis, on gagne 4 € par an.

Mais on peut aussi le lire autrement : il faudra 25 années pour rembourser entièrement l’achat de l’appartement par la perception des loyers.

A noter qu’il existe encore une autre rentabilité locative, celle nette d’imposition, à laquelle il convient de soustraire les impôts sur les revenus locatifs des loyers perçus.

La rentabilité locative est-elle un indicateur fiable ?

La réponse est évidemment non.

La rentabilité locative serait un indicateur infaillible si les loyers et les dépenses étaient invariables. En effet, des réparations suites à un départ de locataire, un ballon d’eau chaude à remplacer, une toiture à restaurer, de gros travaux de copropriété peuvent faire chuter la rentabilité à tout moment de la détention du bien.

Également, un logement qui ne sera pas loué pendant plusieurs mois fera également baisser la rentabilité.

De façon générale, plus la surface est petite, plus le bien est rentable.

Prenons l’exemple de Saint-Ouen : la rentabilité moyenne observée sur les T2 est de 6%, tandis que celle sur les T4 n’atteint que très difficilement 4%.

Toutefois, une famille qui emménagera dans un T4 aura vocation à rester plus longtemps qu’un étudiant qui louera un T2. Ainsi, il y a bon nombre de paramètres à prendre en compte pour être sûr de faire le meilleur investissement possible.

Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité à Saint-Ouen ?

Cela dépend beaucoup du secteur. En effet, plus l’appartement ou la maison sera bien placé, plus la rentabilité sera basse (car le prix d’achat élevé). Il faut comprendre que les prix d’achat varient plus en fonction de l’emplacement que les prix de location.

Par exemple, sur le secteur de Saint-Ouen-sur-Seine, on aura une bonne rentabilité à partir de 4.5 % dans les Docks, alors qu’on ne pourra parler de bonne rentabilité qu’à partir de 6% sur le secteur Michelet.

En élargissant encore notre champ de vision, une bonne rentabilité sur Paris se situe autour de 3.5 %, tandis que sur une ville comme Saint-Etienne, il faut compter au minimum 10 % (comprendre ici que cela signifie rembourser le bien en 10 ans).

La rentabilité est un indicateur très puissant pour qualifier l’intérêt que peut avoir un produit d’investissement, mais il y a bien d’autres paramètres à prendre en compte. C’est cette combinaison de facteurs qui rend notre métier passionnant et nos conseils si importants dans votre accompagnement.

Vous êtes propriétaire à Saint-Ouen et vous souhaitez avoir une idée de la valeur de votre bien ? Avant de contacter une agence, il peut être utile de comprendre la méthode utilisée pour évaluer un bien immobilier. Cela vous permettra de mieux appréhender les résultats et de poser les bonnes questions.

Voici les grandes étapes d'une estimation réalisée par un propriétaire qui souhaite se faire une première idée du prix de son appartement ou de sa maison.

Se détacher de l'affect

C'est souvent la partie la plus difficile. Dans votre appartement ou votre maison, vous avez vécu des moments importants. Vous avez choisi ce bien parce qu'il correspondait à vos goûts. Et vous avez probablement l'impression de vivre dans le quartier le plus agréable de Saint-Ouen.

Mais vos goûts ne sont pas forcément ceux de vos futurs acheteurs. Pour estimer la valeur de votre appartement de façon réaliste, il est indispensable de prendre de la distance avec ses émotions. Un bien surestimé par attachement affectif est un bien qui stagne sur le marché.

Bien utiliser les données à disposition

Pour connaître le prix moyen au mètre carré dans votre secteur, vous allez naturellement consulter les sites de référence. Attention cependant à la pertinence des données.

Un prix moyen est calculé à partir d'un certain nombre de transactions. Si vous habitez une petite copropriété de 4 lots ou un immeuble récent, peu de ventes ont eu lieu et les données seront peu fiables. Il vaut mieux alors élargir la zone de recherche à votre rue ou à votre quartier.

À l'inverse, si vous habitez un grand immeuble avec de nombreuses mutations chaque année, comme l'immeuble Le Garibaldien situé au 91 avenue Gabriel Péri à Saint-Ouen, les données seront beaucoup plus précises et directement exploitables.

Identifier les points forts et les points faibles de son bien

Une fois le prix moyen établi, il faut se positionner par rapport à ce prix. Plusieurs critères entrent en jeu :

• L'étage et la présence d'un ascenseur : un dernier étage avec ascenseur vaut plus qu'un rez-de-chaussée, mais un dernier étage sans ascenseur peut valoir moins qu'un deuxième étage.
• La proximité des transports : un atout majeur à Saint-Ouen, à condition de ne pas être situé juste au-dessus d'un arrêt de bus très fréquenté.
• L'état général du bien et de la copropriété.
• Le cachet de l'appartement : hauteur sous plafond, parquet ancien, moulures…

Chaque point fort ou point faible fait bouger le prix par rapport à la moyenne. L'exercice consiste à pondérer honnêtement chacun d'eux.

Connaitre le budget moyen pour son type de bien

La valeur d'un bien ne dépend pas que de ses caractéristiques intrinsèques. Elle dépend aussi de ce que les acheteurs sont prêts à payer sur le marché.

À Saint-Ouen en 2025, on peut considérer que pour un appartement 2 pièces, le prix plafond se situe autour de 350 000 euros. Pour un 3 pièces, il faut des prestations vraiment exceptionnelles pour dépasser 550 000 euros. Les biens dépassant le million d'euros trouvent de moins en moins preneurs.

Ces plafonds sont importants à intégrer dans votre raisonnement. Par exemple, un 2 pièces de 60m² à 7 000 euros du mètre carré atteindrait 420 000 euros, un budget que peu d'acheteurs d'un T2 sont prêts à engager. Un T3 de même surface au même prix trouverait pourtant plus facilement preneur.

Faire appel à un professionnel de l'immobilier à Saint-Ouen

Cette méthode vous donne une première idée, mais elle a ses limites. Connaître précisément le prix moyen à une adresse donnée, identifier avec objectivité les points forts et faibles de son propre bien, et surtout connaître les budgets réels des acheteurs actuellement en recherche : c'est exactement ce que fait un agent immobilier qui réalise plusieurs dizaines de transactions par an.

L'agence LBI accompagne les propriétaires de Saint-Ouen depuis 32 ans. Pour aller plus loin et obtenir une estimation immobilière précise et personnalisée, n'hésitez pas à nous contacter.