Saint-Ouen-sur-Seine séduit de plus en plus d’acquéreurs et d’investisseurs. Son histoire ouvrière, ses mutations récentes et ses prix encore attractifs en font une ville à fort potentiel immobilier.

Une ville en pleine transformation et idéalement connectée

Saint-Ouen-sur-Seine, commune de la banlieue Nord de Paris, est une ville historiquement ouvrière qui tend à se développer et se gentrifier depuis plus d’une décennie.

Géographique, Saint-Ouen-sur-Seine présente l'avantage de pouvoir ralier le quartier de Montmartre en quelques minutes à pied, le stade de France en deux ou trois stations de métro, ou encore de nombreux sites majeurs grâce à une offre de transport pléthorique.

Si cette ville a déjà grandement muté ces dernières années (à travers notamment l'arrivée de la ligne de métro 14 aux arrêts Saint-Ouen et Mairie de Saint-Ouen, la création du quartier des Docks, articulé autour du grand parc du même nom, l'ouverture de la halle gourmande nommée Communale, avec ses nombreux stands de restauration et de commerce de bouche, la rénovation sur Stade Bauer, de la place de la Mairie, ou encore la création de nombreuses pistes cyclables…), elle conserve pour autant des prix très attractifs par rapport à Paris. On parle souvent d'une chambre en plus à Saint-Ouen par rapport à Paris pour le même budget.

Des prix attractifs face à Paris et aux communes voisines

En effet, d’après le site bien informé MeilleursAgents, le prix moyen pour un achat immobilier sur Saint-Ouen est de 6.193 € / m² au 1^er aout 2025, tandis que celui de Paris est de 9.569 € / m² à la même date. Une différence significative lorsque l'on a un budget limité et un besoin en termes de nombre de pièces.

Cet écart de tarif (35 % moins cher à Saint-Ouen-sur-Seine qu’à Paris) offre un vrai potentiel de plus-value pour qui investit aujourd’hui dans notre commune.

Mais encore, si l’on compare le marché immobilier à Saint-Ouen à celui d’autres villes de première couronne, on retrouve encore des écarts significatifs : MeilleursAgents indique par exemple un prix moyen pour Clichy à 6.849 € / m².

Enfin, l’idée selon laquelle aucune ville de banlieue ne pourrait dépasser les 10.000 € / m² est tombée depuis que des communes comme Levallois, Saint-Mandé ou encore Vincennes ont dépassé cet ancien prix plafond ces dernières années. Certes, ces villes sont historiquement plus bourgeoises qu'ouvrières, et donc plus sujettes à voir leurs prix s'envoler, mais il y a tout de même longtemps eu l'idée que seul Paris pourrait présenter des prix au m² à cinq chiffres.

Un fort potentiel de progression pour les années à venir

Il reste donc encore un vrai potentiel d’augmentation de prix sur Saint-Ouen, commune qui propose encore des prix bien plus attractifs que ses villes voisines, tout en étant pourtant, sans aucun doute, la ville la mieux connectée à la capitale en termes de transports en commun : avec 2 arrêts de ligne 13 au centre-ville (Garibaldi, Mairie de Saint-Ouen), deux arrêts de ligne 14 (Mairie de Saint-Ouen, Saint-Ouen), un arrêt de RER C (Saint-Ouen), mais aussi des arrêts de ligne 13 et 4 en frontière avec Paris et Saint-Denis (Porte de Saint-Ouen, Porte de Clignancourt, Carrefour Pleyel), notre offre de transports nous permet de nous rendre vers quasiment tous les points d'intérêt parisiens.

Pour toutes ces raisons, n'hésitez plus. L'investissement immobilier, à travers votre résidence principale ou un achat locatif, est une valeur sûre à Saint-Ouen.

Pour en savoir plus sur les opportunités à Saint-Ouen ou obtenir un accompagnement personnalisé, n'hésitez pas à nous contacter.

À l’occasion de cette rentrée immobilière, il est important de rappeler que notre ville de Saint-Ouen-sur-Seine est particulièrement sujette à des variations de prix importantes. Après une envolée des prix jusqu’à 2021, voire même 2022, notre marché immobilier a subi une correction notable, notamment entraînée par la hausse des taux d’intérêts.

Un marché en difficulté entre 2023 et 2024

Cette correction des prix a naturellement entrainé une baisse des volumes de transactions, celui-ci ayant particulièrement chuté en 2023 et 2024. En effet, de nombreux propriétaires ont préféré différer leurs projets de vente afin de ne pas subir de plein fouet la baisse des prix. Pour ceux qui, en revanche, ont été contraints de mettre en vente malgré tout (des projets souvent entrainés par les aléas de la vie, que ce soit séparation, naissance d'un enfant...), ils étaient assez réticents à écouter les offres des acquéreurs, souvent bien en-deça de leurs espérances.

Nous avons eu le cas, chez LBI, d'un couple en procédure de divorce, qui était dans l'impossibilité de vendre l'appartement : ils avaient acheté par notre intermédiaire un appartement à 600.000 €, avec un taux à 1%. Trois ans plus tard, ils se séparent et doivent revendre. Problème : leur appartement ne vaut plus que 480.000 € avec les taux d'emprunt de l'époque (environ 4.5 %). Puisqu'il leur restait environ 520.000 € de crédit restant dû, s'ils avaient vendu leur appartement, ils auraient toujours eu une dette de 40.000 € auprès de la banque, mais plus de bien. Alors ils ont dû continuer à cohabiter. De longs mois ...

Une reprise progressive au premier semestre 2025

Heureusement, depuis une petite année, le marché se porte mieux. Le premier semestre 2025 a été plutôt encourageant. En effet, de nombreux vendeurs, après avoir mis leur projet de vente en sommeil du fait de la baisse des prix, ne peuvent plus reculer et passent à l’action pour vendre leur appartement à Saint-Ouen, écoutant ce nouveau marché. Dans le même temps, les acquéreurs, après avoir stoppé leurs projets, voyant les taux d’intérêt tripler, semblent enfin prêts à concrétiser leurs projets d’achat.

Après 6 premiers mois de 2025 encourageants, les deux mois d’été ont logiquement été plus calmes. Souhaitons que Septembre et Octobre s'inscrivent dans la continuité de l'embellie prometteuse du début d'année pour envisager 2025 comme l’année du rebond immobilier sur notre commune.

Les biens à vendre sont de plus en plus nombreux, offrant un éventail large de choix aux acquéreurs. Si les acquéreurs reviennent également en masse en cette fin d’année, alors le marché immobilier pourrait repartir très vite au beau fixe. De là à retrouver les sommets connus entre 2019 et 2021 ? Pas forcément. Mais a minima retrouver un marché sain.

L’effet domino sur l’économie locale

Des transactions immobilières à foison, des vendeurs qui réalisent enfin leur projet de vente, des acquéreurs satisfaits… C’est tout ce que l’on nous souhaite. Et l'adage veut que, lorsque l'immobilier va, tout va : qui dit augmentation du nombre de ventes immobilières dit reprise du secteur du bâtiment, des travaux, des prestations d'architecte, augmentation des ventes dans les magasins d'ameublement, prélèvement d'impôts (TVA sur les honoraires d'agence, sur les factures de travaux, indemnités de mutation, autrement appelées frais de notaires...). En clair, une rentrée immobilière réussie ne serait pas une bonne chose uniquement pour les agences immobilières, mais pour bon nombre de secteurs conjointement liés.

Le marché immobilier de Saint-Ouen a des particularités que presqu’aucun autre marché ne connait, ce qui rend les estimations d’autant plus difficiles, mais aussi intellectuellement intéressantes à réaliser. Entre les transformations rapides de la ville, l’évolution contrastée des prix et les nombreux critères qui influencent la valeur d’un bien, chaque estimation doit être étudiée avec attention.

Les transformations majeures de la ville

En effet, d’un point de vue pragmatique, notre ville connait un essor incroyable. Ainsi, en moins de 5 ans, ont vu le jour l’arrivée de la ligne 14 du métro (aux arrêts Mairie de Saint-Ouen et Saint-Ouen), l’ouverture de la halle gourmande, dite Communale, l’émergence d’un nouveau quartier, le cours des lavandières, prisé des acquéreurs Parisiens, le lancement des travaux de rénovation du stade Bauer, l’arrivée de la DGSI , la superbe rénovation de la place de la Mairie … Autant de facteurs positifs laissant imaginer une envolée des prix sans précédent.

Une évolution contrastée des prix

Et pourtant, paradoxalement, les prix ont subi une nette baisse entre 2022 et 2024, avant enfin une stabilisation voire un léger rebond cette année. La faute, au-delà de tous les facteurs visibles au niveau national (hausse des taux d’intérêt, conflits majeurs dans le Monde…) à une croissance exponentielle du nombre de logements. En effet, avec un quartier des Docks qui a vu son nombre de logements doubler voire tripler en 5 ans, et des nouvelles constructions aux 4 coins de la ville, le nombre de logements à la vente est venu compenser l’amélioration de la qualité de vie à Saint-Ouen. Le marché immobilier étant un marché d'offre et de demandes, comme tant d'autres, l'augmentation du nombre de logements disponibles à la vente a créé une concurrence féroce entre les vendeurs, et fort logiquement, une baisse des prix.

Le rôle déterminant de l'agent immobilier

Ainsi, dans un contexte aussi particulier que celui de Saint-Ouen sur Seine, le rôle de l’agent immobilier est prépondérant pour déterminer au plus juste le prix d’un bien. Si beaucoup s'improvisent experts immobilier en multipliant simplement un prix moyen au m² par une surface, la réalité est bien plus complexe. De nombreux facteurs vont faire varier le prix de votre bien, parfois du simple au double :

• l'emplacement précis, tenant compte de la proximité avec les transports, les commerces, la qualité de l'environnement ...
• l'étage et la présence ou non d'ascenseur (en général, plus on monte dans les étages, plus le bien baut cher, mais cela ne vaut que s'il y a un ascenseur. Dans le cas contraire, au-delà du troisième étage, le prix va baisser)
• cela parait évident : l'état du bien et le cachet de l'immeuble
• la présence ou non de balcon ou terrasse, voire de jardin
• l'exposition
• la typologie de votre bien en termes de nombre de pièces par rapport à sa superficie (pour une surface par exemple de 50 m², un 3 pièces avec 2 chambres vaut plus cher qu'un 2 pièces avec une seule chambre)
• le nombre de biens en concurrence avec le vôtre sur le marché immobilier, sur votre secteur et ceux aux alentours
• et tant d'autres critères.

C’est pour toutes ces raisons que nous vous inviterons toujours à nous solliciter en amont de votre projet de vente, afin de profiter de notre expertise la plus pointue possible.

Chez LBI, vous accompagner est notre métier.