Vous souhaitez acheter un nouvel appartement, financé par la vente de votre bien actuel mais vous ne voulez pas passer par la case location entre les deux ? Les deux solutions pour réaliser cette opération immobilière sont le prêt relais et la vente longue. Votre choix dépendra du timing de votre projet immobilier, de votre capacité d’emprunt actuelle et de votre profil en tant qu’acheteur.

Acheter avant de vendre ? Le Prêt Relais

Si vous avez déjà repéré un bien qui vous intéresse, que vous avez des critères de recherche très précis, que vous avez un bon dossier bancaire et que le marché immobilier est tendu, le prêt relai est fait pour vous.  

Le prêt relais est un crédit temporaire, sur une durée de 2 ans maximum, qui vous permet d’acheter un bien avant même d’avoir vendu le vôtre. La banque vous avance une partie de la valeur de vente de votre bien (entre 60 et 80%).

Exemple : Je suis propriétaire d’un appartement « A » estimé à 400 000€. Je souhaite acheter une maison « B » à 600 000€ sans attendre d’avoir vendu mon appartement A.

La banque me prête 280 000€ (70% de la valeur de A). Il me reste 320 000€ à financer par prêt classique.

A partir de la signature de l’achat de ma maison B jusqu’à la signature de ma vente de l’appartement A, je paye les mensualités de mon ancien prêt (appartement A), les intérêts de mon prêt relai (transition de A à B), les mensualités de mon nouveau crédit sur la maison B.

Une fois mon appartement A vendu, je solde mon premier crédit et le prêt relais s’arrête. Il ne me reste que mon nouveau crédit pour la maison B.

Avantages : Le prêt relais permet d’acheter avant de vendre et donc de se positionner sur un bien qui vous intéresse avant même d’avoir vendu le vôtre. Idéal pour ceux qui ont des critères de recherche très rigides et qui attendent le coup de cœur.

Inconvénients : Le prêt relai implique la superposition de 2 à 3 prêts bancaires, souvent des taux d’intérêt plus élevés, les charges sont donc plus lourdes à assumer financièrement. Il faut avoir un dossier bancaire solide car la banque est exigeante.

C’est également une solution qui peut s’avérer stressante si votre bien met du temps à se vendre ou s’il se vend moins cher que prévu. C’est pourquoi nous vous conseillons de faire confiance à votre agent immobilier sur le prix estimé de votre bien et la stratégie de commercialisation pour vous assurer une vente rapide et sereine.

Vendre avant d’acheter ? La Vente Longue

Vous souhaitez acheter mais vous ne pouvez pas / ne voulez pas faire prêt relai ? Le marché immobilier actuel est compliqué et vous présagez qu’il sera plus difficile de vendre votre bien que de trouver votre bonheur à l’achat ? La vente longue est faite pour vous.

Dans une vente classique, il y a un délai incompressible de 3 mois entre la signature de la promesse de vente et la signature finale chez le notaire. La vente longue consiste à allonger ce délai, ce qui vous laisse le temps de trouver votre bien à l’achat et faire coïncider les dates de signatures. De cette façon, on évite le prêt relais.  

Exemple : Je mets en vente mon appartement A estimé à 400 000€. J’accepte une offre à 390 000€ et je signe une promesse de vente avec cet acheteur. Nous nous mettons d’accord pour laisser un délai de 6 mois au lieu de 3 entre la signature de la promesse et la signature authentique de la vente.

J’ai donc 3 mois à partir de cette promesse pour trouver ma maison B à l’achat et signer une promesse de vente. Pendant ce temps-là, ma vente A est sécurisée.  Je trouve ma maison B à 600 000€, je signe une promesse de vente et je lance le délai de 3 mois incompressibles jusqu’à mon achat final. Je n’ai plus qu’à faire coïncider les deux signatures le même jour. Ainsi ma vente finance mon achat sans engager de prêt relais.

Avantages : Cette option vous évite les lourds intérêts du prêt relais et vous permet de réaliser l’opération sans être bloqué par votre taux d’endettement puisque votre reste à financer n’est que de 210 000€ au lieu de 600 000€.

Par ailleurs, avoir recours à la vente longue et avoir déjà vous-même un acquéreur, vous permet d’être un profil plus solide face aux propriétaires de votre futur achat. Il est plus sûr d’accepter l’offre de quelqu’un qui a déjà un compromis signé pour son bien que l’offre d’une personne qui n’a pas encore mis son bien en vente et donc aucune garantie sur son prix final de vente et sur le délai, alors même que ce sont des paramètres qui conditionnent son achat.

Inconvénients : Il faut trouver un acheteur qui accepte de ne pas jouir de son bien dans les délais classiques. Par ailleurs, comme expliqué plus haut, en tant qu’acquéreur vous-même, il vous sera difficile de vous positionner sur un bien tant que votre vente n’est pas sécurisée par un compromis. Cette solution est financièrement moins risquée mais implique de trouver votre bien à l’achat dans un délai imparti. Car si vous ne trouvez pas votre bonheur dans un délai de 3 mois, il faudra choisir entre acheter un bien qui vous plait moyennement et prendre une location en attendant le coup de cœur.  

Que vous choisissiez le prêt relais ou la vente longue, l’indispensable est d’être bien accompagné dans son projet par un agent immobilier qui maitrise ces deux sujets et connaît le marché immobilier local du bout des doigts. Une bonne estimation est le point de départ de votre projet. Contactez-nous pour être bien conseillé !  

Vous êtes investisseur ? Vous souhaitez acquérir un appartement à Saint-Ouen pour le mettre en location, et vous vous demandez s’il est rentable ? Vous êtes au bon endroit.

La rentabilité locative est un indicateur qui, comme son nom l’indique, permet de mesurer à quel point un bien est rentable ou non. Il s’agit du rapport entre les revenus locatifs perçus et le coût total de l’acquisition. Ce ratio nous donne le pourcentage sur l’investissement que l’on perçoit chaque année, ou encore, en le prenant à l’envers, le nombre d’années de location nécessaires pour rembourser le bien.

La rentabilité la plus souvent abordée est la rentabilité brute. C’est-à-dire qu’on ne soustrait pas les éventuelles charges de copropriété, ni la taxe foncière ou autres dépenses pendant la durée de location.

Il existe aussi la rentabilité nette, où cette fois-ci on déduit tous les frais pour calculer ce qu’il nous reste vraiment dans la poche.

Cas pratique : achat d'un appartement à Mairie de Saint-Ouen

Prenons l’exemple de l'achat d'un appartement à Mairie de Saint-Ouen :

• Acheté 160.000 €
• Qui génèrera un loyer de 720 € par mois charges comprises, soit 8.640 € par an
• Avec des charges de copropriété de 200 € par trimestre, soit 800 € par an
• Une assurance propriétaire non occupant à 120 € par an
• Et une taxe foncière à 750 € par an.

La première des choses à faire, que l’on parle de rentabilité brute ou nette, est de calculer le coût total d’acquisition.

Il s’agit du prix d’achat majoré d’environ 8% de frais de mutation (autrement appelés abusivement frais de notaire).

Ici, ce montant correspond donc à 172.800 €.

Pour calculer la rentabilité locative brute, on fait donc le calcul 8.640 / 172.800 = 5%, ce qui correspond à une rentabilité très correcte sur une ville comme celle de Saint-Ouen-sur-Seine.

Pour calculer la rentabilité locative nette, on fait cette fois-ci le calcul (8640 – 800 – 120 – 750) / 172.800 = 4%.

Comment interpréter ces indicateurs ?

Prenons le cas de la rentabilité nette, qui est l’indicateur le plus parlant.

On considère que pour 100 € investis, on gagne 4 € par an.

Mais on peut aussi le lire autrement : il faudra 25 années pour rembourser entièrement l’achat de l’appartement par la perception des loyers.

A noter qu’il existe encore une autre rentabilité locative, celle nette d’imposition, à laquelle il convient de soustraire les impôts sur les revenus locatifs des loyers perçus.

La rentabilité locative est-elle un indicateur fiable ?

La réponse est évidemment non.

La rentabilité locative serait un indicateur infaillible si les loyers et les dépenses étaient invariables. En effet, des réparations suites à un départ de locataire, un ballon d’eau chaude à remplacer, une toiture à restaurer, de gros travaux de copropriété peuvent faire chuter la rentabilité à tout moment de la détention du bien.

Également, un logement qui ne sera pas loué pendant plusieurs mois fera également baisser la rentabilité.

De façon générale, plus la surface est petite, plus le bien est rentable.

Prenons l’exemple de Saint-Ouen : la rentabilité moyenne observée sur les T2 est de 6%, tandis que celle sur les T4 n’atteint que très difficilement 4%.

Toutefois, une famille qui emménagera dans un T4 aura vocation à rester plus longtemps qu’un étudiant qui louera un T2. Ainsi, il y a bon nombre de paramètres à prendre en compte pour être sûr de faire le meilleur investissement possible.

Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité à Saint-Ouen ?

Cela dépend beaucoup du secteur. En effet, plus l’appartement ou la maison sera bien placé, plus la rentabilité sera basse (car le prix d’achat élevé). Il faut comprendre que les prix d’achat varient plus en fonction de l’emplacement que les prix de location.

Par exemple, sur le secteur de Saint-Ouen-sur-Seine, on aura une bonne rentabilité à partir de 4.5 % dans les Docks, alors qu’on ne pourra parler de bonne rentabilité qu’à partir de 6% sur le secteur Michelet.

En élargissant encore notre champ de vision, une bonne rentabilité sur Paris se situe autour de 3.5 %, tandis que sur une ville comme Saint-Etienne, il faut compter au minimum 10 % (comprendre ici que cela signifie rembourser le bien en 10 ans).

La rentabilité est un indicateur très puissant pour qualifier l’intérêt que peut avoir un produit d’investissement, mais il y a bien d’autres paramètres à prendre en compte. C’est cette combinaison de facteurs qui rend notre métier passionnant et nos conseils si importants dans votre accompagnement.

Votre bien, qu’il soit un appartement ou une maison, a lui aussi ses caractéristiques qui lui sont propres.

L’exercice de l’estimation immobilière consiste, de façon simplifiée, à faire la balance entre les points positifs et négatifs en fonction du bien moyen et d’en déduire le prix par rapport au prix moyen. Mais ce n’est pas si simple. Voyons ensemble la méthode à appliquer si vous voulez estimer au mieux la valeur de votre bien.

Se détacher de l'affect

Dans votre maison, ou dans votre appartement, vous avez sûrement vécu de beaux moments. Pour certains des unions, pour d’autres des naissances… De plus, c’est un bien que vous avez choisi, donc qui a répondu aux goûts qui sont les vôtres. Même chose pour votre quartier. Très souvent, vous avez le sentiment de vivre dans le meilleur quartier de Saint-Ouen, et dans le plus bel appartement.

Mais vos goûts ne sont pas forcément ceux de vos acquéreurs. Il est important de prendre de la distance avec ses émotions pour déterminer à quel prix positionner votre appartement, ou à quel prix vendre au mieux votre maison.

Bien utiliser les données à disposition

Lorsque vous souhaitez connaitre le prix de votre appartement, ou de votre maison, vous allez forcément chercher le prix moyen de Saint-Ouen, de votre quartier, de votre rue, ou même encore de votre adresse précise.

Il faut bien veiller à faire la recherche la plus pertinente possible. En effet, un prix moyen est calculé en fonction du nombre de données disponibles. Si vous habitez une maison, ou une copropriété de 4 lots, ou encore un immeuble très récemment construit, il ne peut y avoir eu beaucoup de ventes, et donc de données fiables pour calculer un prix moyen. Il sera alors plus pertinent de regarder la prix de votre rue si elle est grande, ou de votre quartier si par exemple vous habitez une impasse.

Au contraire, si vous habitez dans un immeuble des années 1970 de 15 étages (par exemple l’immeuble dit Le Garibaldien, situé au 91 avenue Gabriel Péri à Saint-Ouen), à raison d’une dizaine de mutations par an depuis plus de 50 ans, les données seront largement assez fiables pour obtenir un prix moyen le plus précis possible.

Identifier les points forts et les points faibles de son bien

Une fois le prix moyen déterminé, l’exercice le plus pointu consiste à savoir comment se positionner par rapport à ce prix. Un dernier étage avec ascenseur vaut plus qu’un rez-de-chaussée. Un dernier étage sans ascenseur vaut moins qu’un deuxième. La proximité avec les transports en commun est très importante, à condition de ne pas être au premier étage directement au-dessus d’un arrêt de bus. Forcément, l’état de votre immeuble, le cachet de votre appartement sont autant de facteurs qui vont influer sur votre prix.

Connaitre le budget moyen pour son type de bien

A Saint-Ouen, en 2025, on peut considérer que pour un appartement 2 pièces, il y a un prix plafond autour de 350.000 €. Pour un 3 pièces, il faut des prestations exceptionnelles pour dépasser les 550.000 €. Autre exemple, il y a de moins en moins de clients qu’avant pour les budgets dépassant le million. Connaitre ces plafonds est important.

Par exemple, un appartement de 2 pièces de 60 m² se vendra forcément à un prix inférieur qu’un 3 pièces de la même surface, car, en considérant un prix moyen de 7.000 € par exemple, très peu d’acquéreurs auront un budget de 420.000 € pour un T2, contrairement au budget des personnes en quête d’un T3.

Faire appel à un professionnel de l'immobilier à Saint-Ouen

Parce qu’il n’est pas aisé de connaitre précisément le prix moyen à une adresse, parce qu’avec tout l’affect que l’on peut avoir pour son propre bien, il faut beaucoup de recul pour en identifier les points forts et les points faibles, et enfin parce que seul un bon agent immobilier qui réalise plusieurs dizaines de transactions par an peut connaitre les budgets de ses clients, la meilleure des options est de faire appel à l’agence LBI pour connaitre la valeur de votre appartement ou de votre maison à Saint-Ouen.

Depuis 32 ans nous estimons avec précision vos biens à Saint-Ouen. Continuons l’aventure ensemble.