Comment réussir votre estimation immobilière à Saint-Ouen ?

Votre bien, qu’il soit un appartement ou une maison, a lui aussi ses caractéristiques qui lui sont propres.

L’exercice de l’estimation immobilière consiste, de façon simplifiée, à faire la balance entre les points positifs et négatifs en fonction du bien moyen et d’en déduire le prix par rapport au prix moyen. Mais ce n’est pas si simple. Voyons ensemble la méthode à appliquer si vous voulez estimer au mieux la valeur de votre bien.

Se détacher de l'affect

Dans votre maison, ou dans votre appartement, vous avez sûrement vécu de beaux moments. Pour certains des unions, pour d’autres des naissances… De plus, c’est un bien que vous avez choisi, donc qui a répondu aux goûts qui sont les vôtres. Même chose pour votre quartier. Très souvent, vous avez le sentiment de vivre dans le meilleur quartier de Saint-Ouen, et dans le plus bel appartement.

Mais vos goûts ne sont pas forcément ceux de vos acquéreurs. Il est important de prendre de la distance avec ses émotions pour déterminer à quel prix positionner votre appartement, ou à quel prix vendre au mieux votre maison.

Bien utiliser les données à disposition

Lorsque vous souhaitez connaitre le prix de votre appartement, ou de votre maison, vous allez forcément chercher le prix moyen de Saint-Ouen, de votre quartier, de votre rue, ou même encore de votre adresse précise.

Il faut bien veiller à faire la recherche la plus pertinente possible. En effet, un prix moyen est calculé en fonction du nombre de données disponibles. Si vous habitez une maison, ou une copropriété de 4 lots, ou encore un immeuble très récemment construit, il ne peut y avoir eu beaucoup de ventes, et donc de données fiables pour calculer un prix moyen. Il sera alors plus pertinent de regarder la prix de votre rue si elle est grande, ou de votre quartier si par exemple vous habitez une impasse.

Au contraire, si vous habitez dans un immeuble des années 1970 de 15 étages (par exemple l’immeuble dit Le Garibaldien, situé au 91 avenue Gabriel Péri à Saint-Ouen), à raison d’une dizaine de mutations par an depuis plus de 50 ans, les données seront largement assez fiables pour obtenir un prix moyen le plus précis possible.

Identifier les points forts et les points faibles de son bien

Une fois le prix moyen déterminé, l’exercice le plus pointu consiste à savoir comment se positionner par rapport à ce prix. Un dernier étage avec ascenseur vaut plus qu’un rez-de-chaussée. Un dernier étage sans ascenseur vaut moins qu’un deuxième. La proximité avec les transports en commun est très importante, à condition de ne pas être au premier étage directement au-dessus d’un arrêt de bus. Forcément, l’état de votre immeuble, le cachet de votre appartement sont autant de facteurs qui vont influer sur votre prix.

Connaitre le budget moyen pour son type de bien

A Saint-Ouen, en 2025, on peut considérer que pour un appartement 2 pièces, il y a un prix plafond autour de 350.000 €. Pour un 3 pièces, il faut des prestations exceptionnelles pour dépasser les 550.000 €. Autre exemple, il y a de moins en moins de clients qu’avant pour les budgets dépassant le million. Connaitre ces plafonds est important.

Par exemple, un appartement de 2 pièces de 60 m² se vendra forcément à un prix inférieur qu’un 3 pièces de la même surface, car, en considérant un prix moyen de 7.000 € par exemple, très peu d’acquéreurs auront un budget de 420.000 € pour un T2, contrairement au budget des personnes en quête d’un T3.

Faire appel à un professionnel de l'immobilier à Saint-Ouen

Parce qu’il n’est pas aisé de connaitre précisément le prix moyen à une adresse, parce qu’avec tout l’affect que l’on peut avoir pour son propre bien, il faut beaucoup de recul pour en identifier les points forts et les points faibles, et enfin parce que seul un bon agent immobilier qui réalise plusieurs dizaines de transactions par an peut connaitre les budgets de ses clients, la meilleure des options est de faire appel à l’agence LBI pour connaitre la valeur de votre appartement ou de votre maison à Saint-Ouen.

Depuis 32 ans nous estimons avec précision vos biens à Saint-Ouen. Continuons l’aventure ensemble.

Et si le Red Star (re)montait enfin en Ligue 1 ?

Le Red Star, club mythique de la banlieue Nord qui joue depuis plusieurs décennies à Saint-Ouen, se classe, après 6 journées du championnat de Ligue 2, en deuxième position au classement. De quoi rêver d’une accession historique en Ligue 1 ?

Après plusieurs années où le club a végété dans les divisions inférieures...

Le Red Star, club créé en 1897 par Jules Rimet (qui a entre autres créé la Coupe du Monde de Football), a longtemps été le club de Paris et sa région avant les créations du PSG et du Paris FC. Hormis une période glorieuse avec notamment deux coupes de France glanées dans la période de l’entre deux guerres, le club de Saint-Ouen-sur-Seine végète depuis plusieurs décennies entre la ligue 2 et le championnat de National (autrement dit la troisième division).

Après un maintien courageusement acquis la saison dernière, le début de saison 2025 laisse présager un avenir radieux. En effet, si le classement restait le même au mois de mai 2026, le Red Star accèderait à l’élite, la Ligue 1, rejoignant ainsi deux autres clubs franciliens, le Paris Saint-Germain et le Paris FC, devenant du même coup le seul club de banlieue Parisienne en Ligue 1.

Enfin l'élite ?

Si les parisiens, notamment des 17^ème et 18^ème arrondissement se bousculent déjà les soirs de match dans les travées du Stade Bauer, cela serait un sacré coup de projecteur pour la ville de Saint-Ouen. En effet, outre le célèbre marché aux Puces qui attire des visiteurs de toute la France et du Monde entier, une accession en première division mettrait évidemment en lumière Saint-Ouen et tout le département de la Seine-Saint-Denis. La couverture médiatique autour des réceptions du PSG, de Marseille, de Lyon, de Monaco… ne manqueront pas de faire venir dans notre ville de nombreux supporters adverses qui feront vivre l’activité locale à travers la réservation de chambres d’hôtel et de restaurant notamment.

Nul doute que le stade Bauer, et plus largement la rue du docteur Bauer, vivraient de folles soirées de Football si un tel scenario se produisait. Mais avant de rêver à un tel dénouement, il y a un championnat de Ligue 2 à disputer, avec des concurrents coriaces comme Saint-Etienne, Guingamp, Montpellier ou encore Reims, sur le papier bien plus armés que le club du 93 pour obtenir l’un des deux précieux sésames pour la Ligue 1. Toutefois, à Saint-Ouen, on peut se vanter d’avoir déjà affronté deux de ses cadors, le club breton de Guingamp et les Montpellierains, anciens pensionnaires de Ligue 1, et de n’avoir perdu aucun de ces deux matchs. Le championnat est encore long, il reste 28 journées à disputer, dont un choc ce soir face au troisième du championnat, le club de Troyes. Un match qui nous permettra d’en savoir plus sur nos réelles ambitions. Car, si ce soir, victoire il y a face à une équipe qui reste sur la même forme que le Red Star, Saint-Ouen ne pourra plus se cacher.

Il faudra afficher fièrement ses ambitions : celles de placer Saint-Ouen-sur-Seine sur la carte de France.

Pourquoi investir à Saint-Ouen ?

Saint-Ouen-sur-Seine séduit de plus en plus d’acquéreurs et d’investisseurs. Son histoire ouvrière, ses mutations récentes et ses prix encore attractifs en font une ville à fort potentiel immobilier.

Une ville en pleine transformation et idéalement connectée

Saint-Ouen-sur-Seine, commune de la banlieue Nord de Paris, est une ville historiquement ouvrière qui tend à se développer et se gentrifier depuis plus d’une décennie.

Géographique, Saint-Ouen-sur-Seine présente l'avantage de pouvoir ralier le quartier de Montmartre en quelques minutes à pied, le stade de France en deux ou trois stations de métro, ou encore de nombreux sites majeurs grâce à une offre de transport pléthorique.

Si cette ville a déjà grandement muté ces dernières années (à travers notamment l'arrivée de la ligne de métro 14 aux arrêts Saint-Ouen et Mairie de Saint-Ouen, la création du quartier des Docks, articulé autour du grand parc du même nom, l'ouverture de la halle gourmande nommée Communale, avec ses nombreux stands de restauration et de commerce de bouche, la rénovation sur Stade Bauer, de la place de la Mairie, ou encore la création de nombreuses pistes cyclables…), elle conserve pour autant des prix très attractifs par rapport à Paris. On parle souvent d'une chambre en plus à Saint-Ouen par rapport à Paris pour le même budget.

Des prix attractifs face à Paris et aux communes voisines

En effet, d’après le site bien informé MeilleursAgents, le prix moyen pour un achat immobilier sur Saint-Ouen est de 6.193 € / m² au 1^er aout 2025, tandis que celui de Paris est de 9.569 € / m² à la même date. Une différence significative lorsque l'on a un budget limité et un besoin en termes de nombre de pièces.

Cet écart de tarif (35 % moins cher à Saint-Ouen-sur-Seine qu’à Paris) offre un vrai potentiel de plus-value pour qui investit aujourd’hui dans notre commune.

Mais encore, si l’on compare le marché immobilier à Saint-Ouen à celui d’autres villes de première couronne, on retrouve encore des écarts significatifs : MeilleursAgents indique par exemple un prix moyen pour Clichy à 6.849 € / m².

Enfin, l’idée selon laquelle aucune ville de banlieue ne pourrait dépasser les 10.000 € / m² est tombée depuis que des communes comme Levallois, Saint-Mandé ou encore Vincennes ont dépassé cet ancien prix plafond ces dernières années. Certes, ces villes sont historiquement plus bourgeoises qu'ouvrières, et donc plus sujettes à voir leurs prix s'envoler, mais il y a tout de même longtemps eu l'idée que seul Paris pourrait présenter des prix au m² à cinq chiffres.

Un fort potentiel de progression pour les années à venir

Il reste donc encore un vrai potentiel d’augmentation de prix sur Saint-Ouen, commune qui propose encore des prix bien plus attractifs que ses villes voisines, tout en étant pourtant, sans aucun doute, la ville la mieux connectée à la capitale en termes de transports en commun : avec 2 arrêts de ligne 13 au centre-ville (Garibaldi, Mairie de Saint-Ouen), deux arrêts de ligne 14 (Mairie de Saint-Ouen, Saint-Ouen), un arrêt de RER C (Saint-Ouen), mais aussi des arrêts de ligne 13 et 4 en frontière avec Paris et Saint-Denis (Porte de Saint-Ouen, Porte de Clignancourt, Carrefour Pleyel), notre offre de transports nous permet de nous rendre vers quasiment tous les points d'intérêt parisiens.

Pour toutes ces raisons, n'hésitez plus. L'investissement immobilier, à travers votre résidence principale ou un achat locatif, est une valeur sûre à Saint-Ouen.

Pour en savoir plus sur les opportunités à Saint-Ouen ou obtenir un accompagnement personnalisé, n'hésitez pas à nous contacter.

Quelle rentrée immobilière à Saint-Ouen-sur-Seine ?

À l’occasion de cette rentrée immobilière, il est important de rappeler que notre ville de Saint-Ouen-sur-Seine est particulièrement sujette à des variations de prix importantes. Après une envolée des prix jusqu’à 2021, voire même 2022, notre marché immobilier a subi une correction notable, notamment entraînée par la hausse des taux d’intérêts.

Un marché en difficulté entre 2023 et 2024

Cette correction des prix a naturellement entrainé une baisse des volumes de transactions, celui-ci ayant particulièrement chuté en 2023 et 2024. En effet, de nombreux propriétaires ont préféré différer leurs projets de vente afin de ne pas subir de plein fouet la baisse des prix. Pour ceux qui, en revanche, ont été contraints de mettre en vente malgré tout (des projets souvent entrainés par les aléas de la vie, que ce soit séparation, naissance d'un enfant...), ils étaient assez réticents à écouter les offres des acquéreurs, souvent bien en-deça de leurs espérances.

Nous avons eu le cas, chez LBI, d'un couple en procédure de divorce, qui était dans l'impossibilité de vendre l'appartement : ils avaient acheté par notre intermédiaire un appartement à 600.000 €, avec un taux à 1%. Trois ans plus tard, ils se séparent et doivent revendre. Problème : leur appartement ne vaut plus que 480.000 € avec les taux d'emprunt de l'époque (environ 4.5 %). Puisqu'il leur restait environ 520.000 € de crédit restant dû, s'ils avaient vendu leur appartement, ils auraient toujours eu une dette de 40.000 € auprès de la banque, mais plus de bien. Alors ils ont dû continuer à cohabiter. De longs mois ...

Une reprise progressive au premier semestre 2025

Heureusement, depuis une petite année, le marché se porte mieux. Le premier semestre 2025 a été plutôt encourageant. En effet, de nombreux vendeurs, après avoir mis leur projet de vente en sommeil du fait de la baisse des prix, ne peuvent plus reculer et passent à l’action pour vendre leur appartement à Saint-Ouen, écoutant ce nouveau marché. Dans le même temps, les acquéreurs, après avoir stoppé leurs projets, voyant les taux d’intérêt tripler, semblent enfin prêts à concrétiser leurs projets d’achat.

Après 6 premiers mois de 2025 encourageants, les deux mois d’été ont logiquement été plus calmes. Souhaitons que Septembre et Octobre s'inscrivent dans la continuité de l'embellie prometteuse du début d'année pour envisager 2025 comme l’année du rebond immobilier sur notre commune.

Les biens à vendre sont de plus en plus nombreux, offrant un éventail large de choix aux acquéreurs. Si les acquéreurs reviennent également en masse en cette fin d’année, alors le marché immobilier pourrait repartir très vite au beau fixe. De là à retrouver les sommets connus entre 2019 et 2021 ? Pas forcément. Mais a minima retrouver un marché sain.

L’effet domino sur l’économie locale

Des transactions immobilières à foison, des vendeurs qui réalisent enfin leur projet de vente, des acquéreurs satisfaits… C’est tout ce que l’on nous souhaite. Et l'adage veut que, lorsque l'immobilier va, tout va : qui dit augmentation du nombre de ventes immobilières dit reprise du secteur du bâtiment, des travaux, des prestations d'architecte, augmentation des ventes dans les magasins d'ameublement, prélèvement d'impôts (TVA sur les honoraires d'agence, sur les factures de travaux, indemnités de mutation, autrement appelées frais de notaires...). En clair, une rentrée immobilière réussie ne serait pas une bonne chose uniquement pour les agences immobilières, mais pour bon nombre de secteurs conjointement liés.

Notre équipe s'agrandit

Comme depuis toujours, l’équipe de l’agence LBI reste composée exclusivement d’Audoniens. C'est une marque de fabrique que l'on cultive depuis l'ouverture de l'agence, il y a plus de 30 ans. Car qui mieux qu'un Audonien pourra convaincre un potentiel acquéreur de s'installer à Saint-Ouen ?

Luc Boillot a fondé l’agence en 1993. Il a installé nos locaux pour la première fois sur l’avenue Gabriel Péri, proche de la Mairie, puis au niveau du centre de santé, à mi-chemin entre le métro Garibaldi et la Mairie de Saint-Ouen. Depuis maintenant plus de 20 ans, notre agence vous accueille désormais au 79 avenue Gabriel Péri. Luc, après avoir habité sur la place de la République à Saint-Ouen, est maintenant domicilié rue Godillot, tout près de l'ancienne gare.

Marie Silvestrini nous a rejoint en 2011. Forte de ses bientôt quinze années d’expérience, elle vous offre l’expertise la plus pointue possible en matière d’estimation immobilière et de connaissance du marché immobilier sur Saint-Ouen. Avec plus de 600 transactions sur notre commune à son actif, et un titre d’experte immobilière certifiée, soyez sûrs que vous êtes entre de bonnes mains. Et depuis 2022, Marie est experte en viager ; elle saura au mieux vous guider si vous avez un projet de vente à terme. Elle vit dans le quartier de la Mairie de Saint-Ouen, après avoir vécu 10 ans dans les Docks.

Florent Boillot a intégré l’agence en 2019. Fort d’un diplôme d’ingénieurs et d’une expérience de 6 années dans de grands groupes de bancassurance, il a souhaité relever le défi de se réinventer. Après deux années d'apprentissage sur le terrain, il prend les rênes de l’agence en 2021. Après une arrivée sur Saint-Ouen rue du docteur Bauer, Florent vit maintenant depuis 6 ans rue des Rosiers, tout proche du réputé quartier des antiquaires. En 2025, il vient de conclure sa 300^ème vente immobilière à Saint-Ouen.

Tony Lefranc, habitant du quartier Zola – Jules Verne, a rejoint l’agence en 2024. Après une première année d’apprentissage, il est aujourd’hui pleinement compétent pour vous accompagner dans vos projets, même les plus pointus techniquement. Avant d’habiter à 3 minutes à pied du métro Garibaldi, Tony a vécu dans les Docks, rue de la clef des champs, et connait la ville sur le bout des doigts.

Notre dernière recrue s’appelle Marine Pereira. Après avoir fait ses armes dans une agence de Levallois, elle a souhaité revenir à Saint-Ouen. Car audonienne de toujours, elle n’a jamais quitté notre belle ville de Saint-Ouen sur Seine. Toujours désireuse de satisfaire ses clients, elle se fera un plaisir de vous accompagner dans vos projets immobiliers, qu’ils concernent l’achat ou la vente à Saint-Ouen.

Cinq éléments compétents, cinq audoniens. Car si d'une rue à l'autre, les prix de vente peuvent avoir des fluctuations importantes, nous pensons qu'il est indispensable de connaitre sa ville sur le bout des doigts. Et lorsque, en visite d'appartement, on nous demandera si le quartier est agréable, quelle meilleure réponse que "Il l'est tellement que j'ai choisi de l'habiter" ?

Alors n'hésitez plus, et faites-nous confiance pour vous accompagner.

Quelle est la complexité du marché Audonien en 2025

Le marché immobilier de Saint-Ouen a des particularités que presqu’aucun autre marché ne connait, ce qui rend les estimations d’autant plus difficiles, mais aussi intellectuellement intéressantes à réaliser. Entre les transformations rapides de la ville, l’évolution contrastée des prix et les nombreux critères qui influencent la valeur d’un bien, chaque estimation doit être étudiée avec attention.

Les transformations majeures de la ville

En effet, d’un point de vue pragmatique, notre ville connait un essor incroyable. Ainsi, en moins de 5 ans, ont vu le jour l’arrivée de la ligne 14 du métro (aux arrêts Mairie de Saint-Ouen et Saint-Ouen), l’ouverture de la halle gourmande, dite Communale, l’émergence d’un nouveau quartier, le cours des lavandières, prisé des acquéreurs Parisiens, le lancement des travaux de rénovation du stade Bauer, l’arrivée de la DGSI , la superbe rénovation de la place de la Mairie … Autant de facteurs positifs laissant imaginer une envolée des prix sans précédent.

Une évolution contrastée des prix

Et pourtant, paradoxalement, les prix ont subi une nette baisse entre 2022 et 2024, avant enfin une stabilisation voire un léger rebond cette année. La faute, au-delà de tous les facteurs visibles au niveau national (hausse des taux d’intérêt, conflits majeurs dans le Monde…) à une croissance exponentielle du nombre de logements. En effet, avec un quartier des Docks qui a vu son nombre de logements doubler voire tripler en 5 ans, et des nouvelles constructions aux 4 coins de la ville, le nombre de logements à la vente est venu compenser l’amélioration de la qualité de vie à Saint-Ouen. Le marché immobilier étant un marché d'offre et de demandes, comme tant d'autres, l'augmentation du nombre de logements disponibles à la vente a créé une concurrence féroce entre les vendeurs, et fort logiquement, une baisse des prix.

Le rôle déterminant de l'agent immobilier

Ainsi, dans un contexte aussi particulier que celui de Saint-Ouen sur Seine, le rôle de l’agent immobilier est prépondérant pour déterminer au plus juste le prix d’un bien. Si beaucoup s'improvisent experts immobilier en multipliant simplement un prix moyen au m² par une surface, la réalité est bien plus complexe. De nombreux facteurs vont faire varier le prix de votre bien, parfois du simple au double :

l'emplacement précis, tenant compte de la proximité avec les transports, les commerces, la qualité de l'environnement ...
l'étage et la présence ou non d'ascenseur (en général, plus on monte dans les étages, plus le bien baut cher, mais cela ne vaut que s'il y a un ascenseur. Dans le cas contraire, au-delà du troisième étage, le prix va baisser)
cela parait évident : l'état du bien et le cachet de l'immeuble
la présence ou non de balcon ou terrasse, voire de jardin
l'exposition
la typologie de votre bien en termes de nombre de pièces par rapport à sa superficie (pour une surface par exemple de 50 m², un 3 pièces avec 2 chambres vaut plus cher qu'un 2 pièces avec une seule chambre)
le nombre de biens en concurrence avec le vôtre sur le marché immobilier, sur votre secteur et ceux aux alentours
et tant d'autres critères.

C’est pour toutes ces raisons que nous vous inviterons toujours à nous solliciter en amont de votre projet de vente, afin de profiter de notre expertise la plus pointue possible.

Chez LBI, vous accompagner est notre métier.