Le marché immobilier de Saint-Ouen a des particularités que presqu’aucun autre marché ne connait, ce qui rend les estimations d’autant plus difficiles, mais aussi intellectuellement intéressantes à réaliser. Entre les transformations rapides de la ville, l’évolution contrastée des prix et les nombreux critères qui influencent la valeur d’un bien, chaque estimation doit être étudiée avec attention.
Les transformations majeures de la ville
En effet, d’un point de vue pragmatique, notre ville connait un essor incroyable. Ainsi, en moins de 5 ans, ont vu le jour l’arrivée de la ligne 14 du métro (aux arrêts Mairie de Saint-Ouen et Saint-Ouen), l’ouverture de la halle gourmande, dite Communale, l’émergence d’un nouveau quartier, le cours des lavandières, prisé des acquéreurs Parisiens, le lancement des travaux de rénovation du stade Bauer, l’arrivée de la DGSI , la superbe rénovation de la place de la Mairie … Autant de facteurs positifs laissant imaginer une envolée des prix sans précédent.
Une évolution contrastée des prix
Et pourtant, paradoxalement, les prix ont subi une nette baisse entre 2022 et 2024, avant enfin une stabilisation voire un léger rebond cette année. La faute, au-delà de tous les facteurs visibles au niveau national (hausse des taux d’intérêt, conflits majeurs dans le Monde…) à une croissance exponentielle du nombre de logements. En effet, avec un quartier des Docks qui a vu son nombre de logements doubler voire tripler en 5 ans, et des nouvelles constructions aux 4 coins de la ville, le nombre de logements à la vente est venu compenser l’amélioration de la qualité de vie à Saint-Ouen. Le marché immobilier étant un marché d'offre et de demandes, comme tant d'autres, l'augmentation du nombre de logements disponibles à la vente a créé une concurrence féroce entre les vendeurs, et fort logiquement, une baisse des prix.
Le rôle déterminant de l'agent immobilier
Ainsi, dans un contexte aussi particulier que celui de Saint-Ouen sur Seine, le rôle de l’agent immobilier est prépondérant pour déterminer au plus juste le prix d’un bien. Si beaucoup s'improvisent experts immobilier en multipliant simplement un prix moyen au m² par une surface, la réalité est bien plus complexe. De nombreux facteurs vont faire varier le prix de votre bien, parfois du simple au double :
- l'emplacement précis, tenant compte de la proximité avec les transports, les commerces, la qualité de l'environnement ...
- l'étage et la présence ou non d'ascenseur (en général, plus on monte dans les étages, plus le bien baut cher, mais cela ne vaut que s'il y a un ascenseur. Dans le cas contraire, au-delà du troisième étage, le prix va baisser)
- cela parait évident : l'état du bien et le cachet de l'immeuble
- la présence ou non de balcon ou terrasse, voire de jardin
- l'exposition
- la typologie de votre bien en termes de nombre de pièces par rapport à sa superficie (pour une surface par exemple de 50 m², un 3 pièces avec 2 chambres vaut plus cher qu'un 2 pièces avec une seule chambre)
- le nombre de biens en concurrence avec le vôtre sur le marché immobilier, sur votre secteur et ceux aux alentours
- et tant d'autres critères.
C’est pour toutes ces raisons que nous vous inviterons toujours à nous solliciter en amont de votre projet de vente, afin de profiter de notre expertise la plus pointue possible.
Chez LBI, vous accompagner est notre métier.
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