Votre bien, qu’il soit un appartement ou une maison, a lui aussi ses caractéristiques qui lui sont propres.
L’exercice de l’estimation immobilière consiste, de façon simplifiée, à faire la balance entre les points positifs et négatifs en fonction du bien moyen et d’en déduire le prix par rapport au prix moyen. Mais ce n’est pas si simple. Voyons ensemble la méthode à appliquer si vous voulez estimer au mieux la valeur de votre bien.
Se détacher de l'affect
Dans votre maison, ou dans votre appartement, vous avez sûrement vécu de beaux moments. Pour certains des unions, pour d’autres des naissances… De plus, c’est un bien que vous avez choisi, donc qui a répondu aux goûts qui sont les vôtres. Même chose pour votre quartier. Très souvent, vous avez le sentiment de vivre dans le meilleur quartier de Saint-Ouen, et dans le plus bel appartement.
Mais vos goûts ne sont pas forcément ceux de vos acquéreurs. Il est important de prendre de la distance avec ses émotions pour déterminer à quel prix positionner votre appartement, ou à quel prix vendre au mieux votre maison.
Bien utiliser les données à disposition
Lorsque vous souhaitez connaitre le prix de votre appartement, ou de votre maison, vous allez forcément chercher le prix moyen de Saint-Ouen, de votre quartier, de votre rue, ou même encore de votre adresse précise.
Il faut bien veiller à faire la recherche la plus pertinente possible. En effet, un prix moyen est calculé en fonction du nombre de données disponibles. Si vous habitez une maison, ou une copropriété de 4 lots, ou encore un immeuble très récemment construit, il ne peut y avoir eu beaucoup de ventes, et donc de données fiables pour calculer un prix moyen. Il sera alors plus pertinent de regarder la prix de votre rue si elle est grande, ou de votre quartier si par exemple vous habitez une impasse.
Au contraire, si vous habitez dans un immeuble des années 1970 de 15 étages (par exemple l’immeuble dit Le Garibaldien, situé au 91 avenue Gabriel Péri à Saint-Ouen), à raison d’une dizaine de mutations par an depuis plus de 50 ans, les données seront largement assez fiables pour obtenir un prix moyen le plus précis possible.
Identifier les points forts et les points faibles de son bien
Une fois le prix moyen déterminé, l’exercice le plus pointu consiste à savoir comment se positionner par rapport à ce prix. Un dernier étage avec ascenseur vaut plus qu’un rez-de-chaussée. Un dernier étage sans ascenseur vaut moins qu’un deuxième. La proximité avec les transports en commun est très importante, à condition de ne pas être au premier étage directement au-dessus d’un arrêt de bus. Forcément, l’état de votre immeuble, le cachet de votre appartement sont autant de facteurs qui vont influer sur votre prix.
Connaitre le budget moyen pour son type de bien
A Saint-Ouen, en 2025, on peut considérer que pour un appartement 2 pièces, il y a un prix plafond autour de 350.000 €. Pour un 3 pièces, il faut des prestations exceptionnelles pour dépasser les 550.000 €. Autre exemple, il y a de moins en moins de clients qu’avant pour les budgets dépassant le million. Connaitre ces plafonds est important.
Par exemple, un appartement de 2 pièces de 60 m² se vendra forcément à un prix inférieur qu’un 3 pièces de la même surface, car, en considérant un prix moyen de 7.000 € par exemple, très peu d’acquéreurs auront un budget de 420.000 € pour un T2, contrairement au budget des personnes en quête d’un T3.
Faire appel à un professionnel de l'immobilier à Saint-Ouen
Parce qu’il n’est pas aisé de connaitre précisément le prix moyen à une adresse, parce qu’avec tout l’affect que l’on peut avoir pour son propre bien, il faut beaucoup de recul pour en identifier les points forts et les points faibles, et enfin parce que seul un bon agent immobilier qui réalise plusieurs dizaines de transactions par an peut connaitre les budgets de ses clients, la meilleure des options est de faire appel à l’agence LBI pour connaitre la valeur de votre appartement ou de votre maison à Saint-Ouen.
Depuis 32 ans nous estimons avec précision vos biens à Saint-Ouen. Continuons l’aventure ensemble.
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