Vous souhaitez acheter un nouvel appartement, financé par la vente de votre bien actuel mais vous ne voulez pas passer par la case location entre les deux ? Les deux solutions pour réaliser cette opération immobilière sont le prêt relais et la vente longue. Votre choix dépendra du timing de votre projet immobilier, de votre capacité d’emprunt actuelle et de votre profil en tant qu’acheteur.
Acheter avant de vendre ? Le Prêt Relais :
Si vous avez déjà repéré un bien qui vous intéresse, que vous avez des critères de recherche très précis, que vous avez un bon dossier bancaire et que le marché immobilier est tendu, le prêt relai est fait pour vous.
Le prêt relais est un crédit temporaire, sur une durée de 2 ans maximum, qui vous permet d’acheter un bien avant même d’avoir vendu le vôtre. La banque vous avance une partie de la valeur de vente de votre bien (entre 60 et 80%).
Exemple : Je suis propriétaire d’un appartement « A » estimé à 400 000€. Je souhaite acheter une maison « B » à 600 000€ sans attendre d’avoir vendu mon appartement A.
La banque me prête 280 000€ (70% de la valeur de A). Il me reste 320 000€ à financer par prêt classique.
A partir de la signature de l’achat de ma maison B jusqu’à la signature de ma vente de l’appartement A, je paye les mensualités de mon ancien prêt (appartement A), les intérêts de mon prêt relai (transition de A à B), les mensualités de mon nouveau crédit sur la maison B.
Une fois mon appartement A vendu, je solde mon premier crédit et le prêt relais s’arrête. Il ne me reste que mon nouveau crédit pour la maison B.
Avantages : Le prêt relais permet d’acheter avant de vendre et donc de se positionner sur un bien qui vous intéresse avant même d’avoir vendu le vôtre. Idéal pour ceux qui ont des critères de recherche très rigides et qui attendent le coup de cœur.
Inconvénients : Le prêt relai implique la superposition de 2 à 3 prêts bancaires, souvent des taux d’intérêt plus élevés, les charges sont donc plus lourdes à assumer financièrement. Il faut avoir un dossier bancaire solide car la banque est exigeante.
C’est également une solution qui peut s’avérer stressante si votre bien met du temps à se vendre ou s’il se vend moins cher que prévu. C’est pourquoi nous vous conseillons de faire confiance à votre agent immobilier sur le prix estimé de votre bien et la stratégie de commercialisation pour vous assurer une vente rapide et sereine.
Vendre avant d’acheter ? La Vente Longue :
Vous souhaitez acheter mais vous ne pouvez pas / ne voulez pas faire prêt relai ? Le marché immobilier actuel est compliqué et vous présagez qu’il sera plus difficile de vendre votre bien que de trouver votre bonheur à l’achat ? La vente longue est faite pour vous.
Dans une vente classique, il y a un délai incompressible de 3 mois entre la signature de la promesse de vente et la signature finale chez le notaire. La vente longue consiste à allonger ce délai, ce qui vous laisse le temps de trouver votre bien à l’achat et faire coïncider les dates de signatures. De cette façon, on évite le prêt relais.
Exemple : Je mets en vente mon appartement A estimé à 400 000€. J’accepte une offre à 390 000€ et je signe une promesse de vente avec cet acheteur. Nous nous mettons d’accord pour laisser un délai de 6 mois au lieu de 3 entre la signature de la promesse et la signature authentique de la vente.
J’ai donc 3 mois à partir de cette promesse pour trouver ma maison B à l’achat et signer une promesse de vente. Pendant ce temps-là, ma vente A est sécurisée. Je trouve ma maison B à 600 000€, je signe une promesse de vente et je lance le délai de 3 mois incompressibles jusqu’à mon achat final. Je n’ai plus qu’à faire coïncider les deux signatures le même jour. Ainsi ma vente finance mon achat sans engager de prêt relais.
Avantages : Cette option vous évite les lourds intérêts du prêt relais et vous permet de réaliser l’opération sans être bloqué par votre taux d’endettement puisque votre reste à financer n’est que de 210 000€ au lieu de 600 000€.
Par ailleurs, avoir recours à la vente longue et avoir déjà vous-même un acquéreur, vous permet d’être un profil plus solide face aux propriétaires de votre futur achat. Il est plus sûr d’accepter l’offre de quelqu’un qui a déjà un compromis signé pour son bien que l’offre d’une personne qui n’a pas encore mis son bien en vente et donc aucune garantie sur son prix final de vente et sur le délai, alors même que ce sont des paramètres qui conditionnent son achat.
Inconvénients : Il faut trouver un acheteur qui accepte de ne pas jouir de son bien dans les délais classiques. Par ailleurs, comme expliqué plus haut, en tant qu’acquéreur vous-même, il vous sera difficile de vous positionner sur un bien tant que votre vente n’est pas sécurisée par un compromis. Cette solution est financièrement moins risquée mais implique de trouver votre bien à l’achat dans un délai imparti. Car si vous ne trouvez pas votre bonheur dans un délai de 3 mois, il faudra choisir entre acheter un bien qui vous plait moyennement et prendre une location en attendant le coup de cœur.
Que vous choisissiez le prêt relais ou la vente longue, l’indispensable est d’être bien accompagné dans son projet par un agent immobilier qui maitrise ces deux sujets et connaît le marché immobilier local du bout des doigts. Une bonne estimation est le point de départ de votre projet. Contactez-nous au 01 40 11 62 62 pour être bien conseillé !
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