Voilà une question qui divise les investisseurs immobiliers et qui fait l’objet de débats chez les influenceurs spécialisés en investissement dans la pierre. Florent Boillot, directeur de l'agence LBI, vous donne son avis.
Commencer par sa résidence principale
Les avantages
Le plus gros avantage de la résidence principale est l’exonération de plus-value. En effet, lorsque l’on vend un bien, on peut être taxé sur la plus-value à un taux qui varie selon le nombre d’années de détention, mais qui est supérieur à 36% les 5 premières années. Toutefois, des cas d’exonération existent, comme la vente de sa résidence principale. Ainsi, l’achat puis la vente de sa résidence principale constitue l’un des meilleurs moyens de s’enrichir à moyen terme. Vous pourrez d’ailleurs trouver la perle rare parmi nos biens à la vente sur Saint-Ouen mais également Saint-Denis Pleyel.
Parmi les autres avantages, la simplicité administrative : vous vivez chez vous, il n’y a pas de bail, rien, aucune paperasse. Au contraire, si vous achetiez un appartement pour le mettre en location, vous auriez un bail, vous devriez déclarer des revenus locatifs, et vous auriez également un bail en tant que locataire de votre résidence principale.
Les inconvénients
Evidemment, si on achète sa résidence principale à crédit, on a des mensualités à rembourser sans aucune rentrée d’argent, ce qui vient sensiblement augmenter le taux d’endettement et limiter le potentiel de futurs investissements. Mais l’un dans l’autre, si vous commencez par acheter un investissement, vous aurez forcément un loyer qui viendra lui aussi plomber votre taux d’endettement.
Ce lien vous permettra de calculer votre taux d'endettement.
Commencer par un investissement locatif
Les avantages
Si vous commencez par une stratégie d’investissement locatif, le plus gros avantage est que vous percevrez des revenus locatifs dès votre premier achat. Cela augmentera votre revenu fiscal, élément incontournable pour débloquer de nouveaux financements par la suite.
Les inconvénients
Autant vous allez percevoir des revenus locatifs, autant il faudra toujours vous loger, et donc payer un loyer, qui ne sera pas forcément inférieur aux revenus que vous percevrez. D’autant que sur les revenus locatifs, vous paierez dans la majorité des cas des impôts.
Prenons l’exemple de quelqu’un qui loue un appartement à 1.000 €, et perçoit un revenu locatif de 1.000 € également, mais lesquels seront taxés à 30%. Ne valait-il pas mieux alors acheter sa résidence principale ?
Egalement, votre taux d’endettement va bondir. Prenons l’exemple suivant très concret pour mieux le comprendre :
Cas 1 : Lucas gagne 3.000 € par mois. S’il achète sa résidence principale et paie des mensualités de 1.000 €, alors il se retrouve endetté à 33.3% (1.000 / 3.000).
Cas 2 : Lucas gagne 3.000 € par mois. Il paie un loyer de 1.000 €, et perçoit des revenus locatifs de 1.000 €, sur lesquels il paie des mensualités de 1.000 €. Il se retrouve alors endetté à 50 % ((1.000 + 1.000 / (3.000 + 1.000)).
Quelle stratégie adopter ?
Quelle que soit la stratégie d’investissement que vous choisirez, elle sera bonne car l’immobilier reste le meilleur investissement possible sur le long terme. Toutefois, afin d’optimiser ses chances de voir grossir son patrimoine, Florent Boillot vous recommande vivement de vous concentrer dans un premier temps sur l’achat de votre résidence principale avant de diversifier votre patrimoine avec des biens à mettre en location.
Que ce soit pour vivre ou investir, vous pouvez retrouver tous nos biens à vendre ici.
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