Vous êtes propriétaire à Saint-Ouen et vous souhaitez avoir une idée de la valeur de votre bien ? Avant de contacter une agence, il peut être utile de comprendre la méthode utilisée pour évaluer un bien immobilier. Cela vous permettra de mieux appréhender les résultats et de poser les bonnes questions.
Voici les grandes étapes d'une estimation réalisée par un propriétaire qui souhaite se faire une première idée du prix de son appartement ou de sa maison.
Se détacher de l'affect
C'est souvent la partie la plus difficile. Dans votre appartement ou votre maison, vous avez vécu des moments importants. Vous avez choisi ce bien parce qu'il correspondait à vos goûts. Et vous avez probablement l'impression de vivre dans le quartier le plus agréable de Saint-Ouen.
Mais vos goûts ne sont pas forcément ceux de vos futurs acheteurs. Pour estimer la valeur de votre appartement de façon réaliste, il est indispensable de prendre de la distance avec ses émotions. Un bien surestimé par attachement affectif est un bien qui stagne sur le marché.
Bien utiliser les données à disposition
Pour connaître le prix moyen au mètre carré dans votre secteur, vous allez naturellement consulter les sites de référence. Attention cependant à la pertinence des données.
Un prix moyen est calculé à partir d'un certain nombre de transactions. Si vous habitez une petite copropriété de 4 lots ou un immeuble récent, peu de ventes ont eu lieu et les données seront peu fiables. Il vaut mieux alors élargir la zone de recherche à votre rue ou à votre quartier.
À l'inverse, si vous habitez un grand immeuble avec de nombreuses mutations chaque année, comme l'immeuble Le Garibaldien situé au 91 avenue Gabriel Péri à Saint-Ouen, les données seront beaucoup plus précises et directement exploitables.
Identifier les points forts et les points faibles de son bien
Une fois le prix moyen établi, il faut se positionner par rapport à ce prix. Plusieurs critères entrent en jeu :
- L'étage et la présence d'un ascenseur : un dernier étage avec ascenseur vaut plus qu'un rez-de-chaussée, mais un dernier étage sans ascenseur peut valoir moins qu'un deuxième étage.
- La proximité des transports : un atout majeur à Saint-Ouen, à condition de ne pas être situé juste au-dessus d'un arrêt de bus très fréquenté.
- L'état général du bien et de la copropriété.
- Le cachet de l'appartement : hauteur sous plafond, parquet ancien, moulures…
Chaque point fort ou point faible fait bouger le prix par rapport à la moyenne. L'exercice consiste à pondérer honnêtement chacun d'eux.
Connaitre le budget moyen pour son type de bien
La valeur d'un bien ne dépend pas que de ses caractéristiques intrinsèques. Elle dépend aussi de ce que les acheteurs sont prêts à payer sur le marché.
À Saint-Ouen en 2025, on peut considérer que pour un appartement 2 pièces, le prix plafond se situe autour de 350 000 euros. Pour un 3 pièces, il faut des prestations vraiment exceptionnelles pour dépasser 550 000 euros. Les biens dépassant le million d'euros trouvent de moins en moins preneurs.
Ces plafonds sont importants à intégrer dans votre raisonnement. Par exemple, un 2 pièces de 60m² à 7 000 euros du mètre carré atteindrait 420 000 euros, un budget que peu d'acheteurs d'un T2 sont prêts à engager. Un T3 de même surface au même prix trouverait pourtant plus facilement preneur.
Faire appel à un professionnel de l'immobilier à Saint-Ouen
Cette méthode vous donne une première idée, mais elle a ses limites. Connaître précisément le prix moyen à une adresse donnée, identifier avec objectivité les points forts et faibles de son propre bien, et surtout connaître les budgets réels des acheteurs actuellement en recherche : c'est exactement ce que fait un agent immobilier qui réalise plusieurs dizaines de transactions par an.
L'agence LBI accompagne les propriétaires de Saint-Ouen depuis 32 ans. Pour aller plus loin et obtenir une estimation immobilière précise et personnalisée, n'hésitez pas à nous contacter.
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