Vous êtes investisseur ? Vous souhaitez acquérir un appartement à Saint-Ouen pour le mettre en location, et vous vous demandez s’il est rentable ? Vous êtes au bon endroit.
La rentabilité locative est un indicateur qui, comme son nom l’indique, permet de mesurer à quel point un bien est rentable ou non. Il s’agit du rapport entre les revenus locatifs perçus et le coût total de l’acquisition. Ce ratio nous donne le pourcentage sur l’investissement que l’on perçoit chaque année, ou encore, en le prenant à l’envers, le nombre d’années de location nécessaires pour rembourser le bien.
La rentabilité la plus souvent abordée est la rentabilité brute. C’est-à-dire qu’on ne soustrait pas les éventuelles charges de copropriété, ni la taxe foncière ou autres dépenses pendant la durée de location.
Il existe aussi la rentabilité nette, où cette fois-ci on déduit tous les frais pour calculer ce qu’il nous reste vraiment dans la poche.
Cas pratique
Prenons l’exemple d’un appartement à Mairie de Saint-Ouen :
- Acheté 160.000 €
- Qui génèrera un loyer de 720 € par mois charges comprises, soit 8.640 € par an
- Avec des charges de copropriété de 200 € par trimestre, soit 800 € par an
- Une assurance propriétaire non occupant à 120 € par an
- Et une taxe foncière à 750 € par an.
La première des choses à faire, que l’on parle de rentabilité brute ou nette, est de calculer le coût total d’acquisition.
Il s’agit du prix d’achat majoré d’environ 8% de frais de mutation (autrement appelés abusivement frais de notaire).
Ici, ce montant correspond donc à 172.800 €.
Pour calculer la rentabilité locative brute, on fait donc le calcul 8.640 / 172.800 = 5%, ce qui correspond à une rentabilité très correcte sur une ville comme celle de Saint-Ouen-sur-Seine.
Pour calculer la rentabilité locative nette, on fait cette fois-ci le calcul (8640 – 800 – 120 – 750) / 172.800 = 4%.
Comment interpéter ces indicateurs ?
Prenons le cas de la rentabilité nette, qui est l’indicateur le plus parlant.
On considère que pour 100 € investis, on gagne 4 € par an.
Mais on peut aussi le lire autrement : il faudra 25 années pour rembourser entièrement l’achat de l’appartement par la perception des loyers.
A noter qu’il existe encore une autre rentabilité locative, celle nette d’imposition, à laquelle il convient de soustraire les impôts sur les revenus locatifs des loyers perçus.
La rentabilité locative est-elle un indicateur fiable ?
La réponse est évidemment non.
La rentabilité locative serait un indicateur infaillible si les loyers et les dépenses étaient invariables. En effet, des réparations suites à un départ de locataire, un ballon d’eau chaude à remplacer, une toiture à restaurer, de gros travaux de copropriété peuvent faire chuter la rentabilité à tout moment de la détention du bien.
Également, un logement qui ne sera pas loué pendant plusieurs mois fera également baisser la rentabilité.
De façon générale, plus la surface est petite, plus le bien est rentable.
Prenons l’exemple de Saint-Ouen : la rentabilité moyenne observée sur les T2 est de 6%, tandis que celle sur les T4 n’atteint que très difficilement 4%.
Toutefois, une famille qui emménagera dans un T4 aura vocation à rester plus longtemps qu’un étudiant qui louera un T2. Ainsi, il y a bon nombre de paramètres à prendre en compte pour être sûr de faire le meilleur investissement possible.
Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité ?
Cela dépend beaucoup du secteur. En effet, plus l’appartement ou la maison sera bien placé, plus la rentabilité sera basse (car le prix d’achat élevé). Il faut comprendre que les prix d’achat varient plus en fonction de l’emplacement que les prix de location.
Par exemple, sur le secteur de Saint-Ouen-sur-Seine, on aura une bonne rentabilité à partir de 4.5 % dans les Docks, alors qu’on ne pourra parler de bonne rentabilité qu’à partir de 6% sur le secteur Michelet.
En élargissant encore notre champ de vision, une bonne rentabilité sur Paris se situe autour de 3.5 %, tandis que sur une ville comme Saint-Etienne, il faut compter au minimum 10 % (comprendre ici que cela signifie rembourser le bien en 10 ans).
La rentabilité est un indicateur très puissant pour qualifier l’intérêt que peut avoir un produit d’investissement, mais il y a bien d’autres paramètres à prendre en compte. C’est cette combinaison de facteurs qui rend notre métier passionnant et nos conseils si importants dans votre accompagnement.
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